MOE LEMAN · Annemasse · Reignier-Ésery
Rénovation d'appartement à Annemasse : le prix réel, lot par lot
Pas de ratio au mètre carré. Le chiffrage détaillé d'un T3 de 70 m², les huit lots avec leur montant, et ce qui change quand on rénove dans le Genevois.
Un doute sur votre projet ? Dites-nous la commune et la surface, nous répondons sous 48 heures ouvrées.
Vous cherchez ce que coûte la rénovation d'un appartement à Annemasse ou dans le Genevois. Les estimateurs en ligne annoncent « entre 800 et 1 500 € du m² » et s'arrêtent là. Cette fourchette ne vous dit pas si votre projet tient dans votre budget.
Nous sommes maître d'œuvre et contractant général. Nous chiffrons sur métré, lot par lot, avec les prix des entreprises qui travaillent pour nous entre Annemasse, Reignier-Ésery et Bonneville. Voici le détail complet d'un T3 de 70 m² rénové entièrement.
Le budget
Combien coûte la rénovation d'un appartement de 70 m² à Annemasse
54 963 € hors taxes pour une rénovation complète avec électricité et plomberie reprises à neuf. Avec la TVA à 10 % applicable aux logements de plus de deux ans, le budget travaux ressort à 60 459 € TTC. La cuisine n'est pas comprise.
Ce chiffre n'a de sens qu'avec son détail. Le voici.
Le détail lot par lot
| Lot | Ce qu'il couvre | Montant HT |
|---|---|---|
| Démolition et préparation | Dépose des cloisons non porteuses, des plafonds, des doublages et des sols, curage des réseaux, benne et évacuation | 8 794 € |
| Plâtrerie et isolation | Cloisons neuves BA13 sur ossature, doublage isolé des murs périphériques, plafond isolé, bandes et enduits | 9 168 € |
| Électricité | Installation refaite à neuf, tableau, 28 prises, éclairage, VMC hygroréglable, circuits spécialisés | 6 840 € |
| Plomberie et sanitaires | Alimentations multicouche, évacuations, WC suspendu, meuble vasque, douche à receveur extra-plat | 4 578 € |
| Chauffage et eau chaude | Ballon thermodynamique 200 L, pompe à chaleur air/air bi-split, sèche-serviettes | 8 640 € |
| Menuiseries intérieures | Cinq blocs-portes posés et porte palière blindée | 3 480 € |
| Revêtements de sol | Ragréage, parquet stratifié AC4 sur 48 m², carrelage et faïence sur les pièces humides, plinthes | 7 619 € |
| Peinture | Préparation des supports, murs, plafonds, laque sur portes et huisseries | 5 844 € |
| Total travaux HT | 54 963 € | |
| TVA 10 %, logement de plus de deux ans | 5 496 € | |
| Total TTC | 60 459 € | |
Quatre lots portent 63 % du budget : plâtrerie, chauffage, démolition et revêtements de sol.
La cuisine reste à votre charge. Nous pouvons l'intégrer au budget présenté et vous donner le contact de notre cuisiniste, mais elle ne fait pas partie de notre marché.
La source
D'où viennent ces prix
Les montants de ce tableau ne sortent pas d'un barème. Ils sortent de notre base de prix, alimentée par les devis et les marchés réels des entreprises avec lesquelles nous travaillons : un plâtrier peintre, un électricien, un plombier chauffagiste, un carreleur. Chaque poste est chiffré à sa quantité, puis totalisé par lot.
Le métré retenu ici est celui d'un T3 de 70 m² à rénover entièrement, réseaux compris. Deux chambres, un séjour avec cuisine ouverte, une salle d'eau, un WC séparé. Cloisons redessinées, électricité et plomberie reprises à neuf, sols et peintures refaits partout.
Trois postes sont des hypothèses, parce qu'ils dépendent du logement : le volume de gravats à évacuer, la pompe à chaleur air/air et le ballon thermodynamique, qui varient selon la puissance et l'accès. Ils sont chiffrés au prix du marché, pas au doigt mouillé, et ils représentent environ 15 % du total. Sur votre appartement, ils sont relevés sur place.
Les écarts
Ce qui fait varier le prix du simple au double
1. Toucher ou non aux réseaux
Refaire l'électricité à neuf, déplacer une salle d'eau, ajouter une évacuation de machine à laver : ce sont ces postes qui pèsent, pas le choix du carrelage. Dans le chiffrage ci-dessus, électricité et plomberie représentent 11 418 € HT à elles deux. Tant que les réseaux restent en place, un appartement se rénove vite et pour un budget maîtrisé.
2. L'état des supports
Des plafonds à reprendre entièrement, un plancher bois qui bouge, des murs hors d'équerre : on ne le voit qu'une fois les cloisons déposées. C'est la raison pour laquelle nous relevons l'appartement sur place avant de chiffrer, et pas sur photos.
3. La copropriété
Trois points coûtent cher et se découvrent trop tard : l'accès pour évacuer les gravats, le raccordement sur la colonne d'eau commune, et l'isolation phonique entre logements. Le règlement de copropriété impose parfois une chape acoustique que personne n'avait prévue au budget.
Le contexte local
Le Genevois : ce que ça change
Deux réalités locales pèsent sur un projet de rénovation ici. La première est le prix d'achat. Quand le mètre carré se négocie au niveau des communes frontalières, un acquéreur arrive souvent en fin de budget au moment des travaux. Chiffrer avant de signer le compromis change tout : vous savez si l'appartement à rafraîchir est vraiment moins cher que celui déjà rénové d'en face.
La seconde est la disponibilité des entreprises. Beaucoup d'artisans du secteur travaillent sur Genève, où les tarifs sont sans commune mesure. Tenir un planning sur un chantier d'appartement français suppose des entreprises avec lesquelles on travaille régulièrement. C'est une partie de notre travail.
Nous intervenons sur Annemasse, Reignier-Ésery, Cranves-Sales, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Saint-Julien-en-Genevois, La Roche-sur-Foron et Bonneville.
Le calendrier
Délais réels et ordre des travaux
Un appartement se rénove dans un ordre qui ne se négocie pas : démolition, réseaux, plâtrerie, chapes, revêtements, peinture, finitions. Chaque lot attend le précédent. C'est pour ça qu'un chantier d'appartement ne se compresse pas comme on le voudrait.
Sur ce métré, comptez dix à douze semaines de travaux une fois les entreprises en place, et quatre à six semaines entre la signature et le démarrage, le temps de caler le planning avec nos entreprises. Un mois de plus si la copropriété doit se prononcer en assemblée générale.
Copropriété
Ce qu'il faut faire valider avant de commencer
- L'accord du syndic pour l'utilisation des parties communes et le stationnement de la benne.
- L'autorisation d'assemblée générale si vous touchez à un mur porteur, à une façade ou à une colonne commune.
- Les horaires de chantier autorisés par le règlement, qui conditionnent le planning.
- Une déclaration préalable en mairie si une menuiserie extérieure change d'aspect.
Nous nous occupons de ces démarches. C'est ce que recouvre la maîtrise d'œuvre : vous n'avez qu'un interlocuteur, du premier relevé à la réception des travaux.
Votre appartement
Parler de votre projet
Envoyez-nous les plans ou quelques photos et l'adresse. Nous vous disons sous 48 heures si le budget que vous avez en tête tient debout. Si vous êtes en phase d'achat, faites-le avant la fin du délai de rétractation.